手机版
当前位置:主页 > 专家智库 > 物管天下 > 行业精英 > 正文

王占强:业主撤销权与业主权利保护--对北京首例业主撤销权之诉的评论

2013-02-18 13:01 中国物业之窗 王占强 点击:

[摘要]: 业委会是业主大会的执行机构,在特定物业管理区域内,组织召开业主大会会议,并代表全体业主执行业主大会决议

以上观点谨代表各嘉宾的个人意见,与中国物业之窗网站无关
【字体:↑大 ↓小】 | 打印内容 | 加入收藏

本文由“中国物业之窗网站”采编 pmone.com.cn

欢迎使用pmone.580980.com

    引言
  
业委会是业主大会的执行机构,在特定物业管理区域内,组织召开业主大会会议,并代表全体业主执行业主大会决议。在这个过程中,业委会负有重大的职责。但假如业委会决定或业主大会决议侵害了业主的合法权益,受侵害的业主该怎么办呢?或者,业主认为业委会组织召开的业主大会程序违法了,业委会或业主大会作出的决定侵害了其合法权益,这时业主该怎么办呢?北京市西城区的一位业主就遇到了这种情况,她最终选择将业委会告上法庭。由此便出现了有名的北京市第一例业主撤销权诉讼。

 案情简介
  
被告北京市西城区万通新世界广场业委会,于2007年8月16日以书面征求意见的方式组织召开了业主大会会议,会议有三项议题:一是增选一名业主委员会委员,二是2006年5月25日被告与北京万通鼎安国际物业服务有限公司(以下简称万通物业公司)签订的物业服务合同是否有效,三是是否同意被告与万通物业公司重新签订一份新的物业服务合同。被告于2007年9月18日作出《万通新世界广场业主大会决议》。

中国物业之窗 pmone.580980.com


原告北京市西城区万通新世界广场业主王女士认为该决议的形成及结果显示公正且存在虚假:1、被告委托万通物业进行征集、统计票权有失公正。2、对业主大会表决权数进行虚假统计。被告对委托的万通物业对意见征询函仅发放了一层和商场部分业主以及6层至25层的业主,虚构了投票权份数,恶意促使持同意意见的票权数达到法定要求比例。故请求法院依法确认2007年8月16日召开的业主大会程序违法,投票无效;请求法院撤销被告于2007年9月18日所作的万通新世界广场业主大会决议。

被告辩称,业主大会决议是针对全体业主的,而非只针对原告,确认业主大会程序违法、投票无效以及对所作决议行使撤销权,属于有关共有和共同管理权利的重大事项,该权利行使应由全体业主共同决定。请求法院裁定驳回原告的起诉。

法院经审理,认为原告提出被告委托万通物业公司操作业主大会书面意见的具体工作,有失公正性,但对此未提供相应证据予以证明,亦缺乏相应法律依据,故对此法院不予采信。双方争议的另一焦点为投票权数清册中所列A25北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米,此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例,根据公平原则和诚实信用原则,综合双方当事人的举证能力,被告对此应负有举证责任,但被告未提供北京万通房地产有限公司拥有面积48451.34平方米之相应证据,故原告要求撤销被告作出的决议,理由正当。西城区法院一审判决,撤销被告北京市西城区万通新世界广场业委会于二〇〇七年九月十八日作出的万通新世界广场业主大会决议。

中国物业之窗,打造中国物业管理新媒体旗舰品牌



那么,作为原告的单个业主是否有权提起诉讼呢?被告不能提供相应证据时,应否承担败诉后果呢?该案对于物业公司有无启示?业委会从中应吸取什么教训呢?政府部门又应当如何看待本案?

 对本案的评论及思考

(一)撤销权之行使
  
本案中被告辩称,对业主大会决议的撤销应由全体业主共同决定,原告作为单个业主无权行使撤销权。那么,作为单个业主的原告是否有权行使撤销权呢?这是首先要回答的问题,也是本案的焦点之一。

《物权法》第78条第2款规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从本条可以看出,撤销权的行使应具备四个要件:1、业主大会或者业委会作出决定;2、已作出的决定侵害了业主合法权益;3、撤销权由受侵害的业主提起;4、撤销权行使方式是向法院提起诉讼。《物权法》第83条第2款,“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”该条文也对业主诉权作了相关规定。本案原告认为业委会组织作出的业主大会决议,侵害了其合法权益,故而向法院提起撤销权诉讼。毫无疑问,原告享有该权利,单个业主也好,多数业主也罢,都有权向法院提起撤销权之诉。目前,对于业主的撤销权,除了《物权法》有相关规定外,《物业管理条例》第19条第2款也有规定,业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。该条文赋予更广泛的机关以撤销权。
copyright 中国物业之窗 pmone.com.cn


综上,为保证业主大会和业委会作出的决定符合法定程序,符合广大业主合法权益的维护,法律赋予了业主的撤销权诉权,同时赋予了监管部门包括责令改正和撤销权在内的监督权。本案原告向法院提起诉讼是其行使撤销权的合法正当途径。

(二)举证责任分配与业主权利保护

  本案的第二个焦点,即对于投票权数清册中所列A25层北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米应当由原告还是被告承担举证责任。因为此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例,进而决定着涉案业主大会决议的最终命运--被撤销或者被维持。

目前,我国的民事诉讼法对于举证责任分配采取原则加例外的规定。原则是“谁主张,谁举证”,即谁提出权利主张,谁就应就此提出证据。提出权利主张的当事人如果不举证或不能举证,就要承担败诉的不利后果。例外是“举证责任倒置”,指基于法律规定,将通常情形下本应由提出主张的一方当事人(一般是原告)就某种事由不负担举证责任,而由他方当事人(一般是被告)就某种事实存在或不存在承担举证责任,如果该方当事人不能就此举证证明,则推定原告的事实主张成立的一种举证责任分配制度。

本文来自中国物业管理领先媒体



本案中,法院根据公平原则和诚实信用原则,综合双方当事人的举证能力,认为被告对北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米负有举证责任。但被告未提供相应证据,法院最终判决撤销业主大会决议。“举证责任倒置”一般应有法律明确规定,西城区法院这一判决实乃大胆创新。从物业管理行业视角观察,让本案原告承担举证责任,原告几乎是不可能做到的,其几乎无该事项的举证能力。而被告却不一样,作为被告的业委会在组织召开首次业主大会会议时就应当是已经掌握了所有业主所拥有的房产面积、票权数等数据资料的,因此,被告是很容易提供这类证据的。法院也正是基于此种考虑才认定被告承担相应举证责任的。将来的法律应当也肯定会对此类举证责任的分配加以明确规定的。

(三)对物业公司的启示
  
本案之判决还会影响到另一重要物业管理主体--物业公司。本案中业主大会决议的内容就直接关系到物业公司的利益,即之前签订的物业服务合同的效力问题及是否与物业公司续签物业服务合同的问题。如果本判决生效,那么,物业公司就丧失了继续提供物业服务的资格。这恐怕是任何一个物业公司都不愿看到的。作为物业公司,应当从中得到一些什么启示呢?最大的启示就是严格依法经营。当然,笔者并非针对本案的万通物业公司来说的,而是指广义的物业公司。当物业公司与业委会签订物业服务合同时,应当考虑到这里面的风险,要想到业委会可能有违法违规操作行为,最重要的是必须做到物业服务合同是基于真实合法有效的业主大会决议。实践中,还有一些不法物业公司和业委会,串通一气,在没有业主大会决议的情况下虚假委托,损害业主合法权益。这个判决无疑为物业公司敲响了警钟。
中国物业之窗 pmone.580980.com


 (四)业委会应吸取的教训
  
本案例最终走进法院,通过判决加以解决,业委会具有不可推卸的责任。从原被告双方争议的焦点来看,业委会也具有很大的失职之处。业主大会是业主的自治组织,业委会是业主大会的执行机构,业委会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的,作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责,为全体业主服务的组织。当业主对业委会召开业主大会会议的程序、形式有异议的时候,业委会没有责任做好解释工作吗?不应当认真听取业主建议和意见吗?业主共同决定事项就应当由业主共同决定,而决定权取决于投票权,投票权取决于业主人数和专有部分建筑物面积。票权数统计完毕,业主大会决议业已形成,难道对于某一业主到底拥有多少投票权数还说不清楚吗?是不能说呢,还是不想说?

业委会应当首先搞清楚自己的法律地位和职责权限,搞清楚与业主应当是什么关系,与物业公司又应当是什么关系。自身不可违规,更不可与物业公司恶意串通。假如本案判决得以生效,那么,业委会草率形成的决议所造成的损害将是不可估量的,物业公司遭受重大损失,全体业主也要遭受损失。

pmone.580980.com


(五)人大及行业主管部门应加紧立法步伐
  
本案发生的直接原因在于原被告双方对于业主大会决议有效性的争论。近几年的物业管理矛盾纠纷中,业主与业主之间以及业主与业委会之间的矛盾凸显出来,集中表现在部分业主质疑业主大会决议的有效性问题上。为什么会凸显这种矛盾,为什么会有这种质疑?有一个不能忽视的原因就是业委会运作及业主大会召开都存在着不规范的地方,使得业委会决定和业主大会决议欠缺公信力与说服力。如果有一套监督有力的业主大会会议召开程式,有一套合理完备业委会运作规范,这类纠纷就有望减少。行业主管部门及人大加快立法进程,加紧制定业主大会会议召开的规范以及业委会运作的规范,加大对业委会的监管力度。

结论
  
业主大会是由建筑物区划内的全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构,是物业管理区域内的权力机关。依法形成的业主大会决议,通常反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心愿,对全体业主具有约束力。但是,当业主大会决议是在违法违规或违反管理规约的情况下作出的,那么,这个决议就是根本违反全体业主意志的,就是损害全体业主合法权益的,就不再是法律意义上的业主大会决议了,是应当被确认无效或撤销的。本案属于北京地区首例业主撤销权诉讼,具有标杆意义。截至目前,本案处于上诉期,一审判决尚未生效。但不论最终结果如何,其教育意义都将是深刻的。
中国物业之窗 pmone.580980.com

 
中国物业之窗,打造中国物业管理新媒体旗舰品牌

本文由“中国物业之窗网站”采编 pmone.com.cn
 

copyright 中国物业之窗 pmone.com.cn





浏览发现·中国物业之窗
Explore pmone.com.cn
Copyright © 2011 Shenzhen Xiaohuochai Media Limited or its affiliated companies. All rights reserved.
粤ICP备11011577号