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物业管理：而立之年再出发
——2011《住宅与房地产》物业管理沙龙顺利举行
文︱本刊记者 谢凤清
清晨海岛，一缕晨曦。在嘹亮的军号声中，“明天醒来你会在哪一只鞋子里——物业管理：而立之年再出发” 2011《住宅与房地产》物业管理沙龙在风情别致的三角洲岛上拉开了序幕。来自北京、广州、武汉以及深圳等城市的相关政府主管部门、物业企业以及业委会共120多名代表参加了沙龙活动。北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科，深圳市物业管理协会会长李加林，北京市住房和城乡建设委员会物业管理处处长郭彦利，深圳市住房和建设局物业监管处处长雷昭新，北京市物业管理行业协会副会长于庆新，深圳市物业管理协会常务副会长兼秘书长曹阳等领导出席了会议。与会代表共同回忆了物业管理发展的30年历史，并对物业管理未来的发展作了展望。
形式轻松活泼，内容宏大深刻
7月21日上午8时许，岛上一片热闹。餐厅里，代表们悠哉游哉地吃着早餐；沙滩上，有的代表独自漫步，享受这难得的休憩，而更多的则是三三两两地在互拍照……令人爆笑的是，许多男士因为没带拖鞋，上穿五彩缤纷的沙滩装，脚上却穿着平时在办公室里穿着的皮鞋…… 中国物业之窗，打造中国物业管理新媒体旗舰品牌
8时45分，在一幅幅洗练简洁的沙画、一段段声情并茂的解说以及饱含深情的活动主题曲《改变》MV中，人们仿佛回到了那个风雷激荡的年代——1981年3月，中国内地物业管理啼声嘹亮，应运而生，至今已走过30年不平凡的发展历程。30年间，一个新生事物从无到有，从小到大，从“混沌初开”的初始发展阶段，到如今“乾坤始奠”的有序推进阶段，究竟形成了一条什么样的发展道路？又涵括了怎样的委屈无奈与喜悦期待？面对下一个30年，中国物业管理行业又能以何种姿态再次发起新一轮的冲锋？业内不少人士更是直呼——我们现在要的不仅是欢庆，更多的是需要反思，需要自我审视。正是顺应这种呼声，住宅与房地产杂志社在深圳市彩生活服务集团有限公司的大力支持下，举办了此次沙龙联谊交流活动。沙龙正如张农科说的那样，“以沙龙的形式来探讨问题，本来就是以玩的心态来研究大主题”，在轻松的氛围中，与会代表们直击历史，或激情争辩，或娓娓道来，深刻反思行业本质和诸多痼疾，积极寻求解决之道。
首先上台演讲的是深圳市之平物业发展有限公司执行董事陈之平。他从1990年开始从事物业管理工作，可谓这个行业的老前辈。曾经，在他的倡导下，物业行业开始探索多种经营以业养业，但他对此却进行了犀利的自我批判。“我在1993年就开始这样做了，我当时开了深圳第一家洗车厂，我给它起个名字叫万科汽车美容中心，在高峰时开到了12家，每家可以挣一百万。我就给它起了个名字叫多种经营以业养业，后来全国物业管理公司都学习，开始搞多种经营以业养业。现在回想，多种经营以业养业完全是错的。就像开咖啡店亏本了，反而又去开服装店，拿卖衣服赚的钱来养活咖啡店……”陈之平言词恳切地说道。除此之外，他还反省了自己带领开创业委会的做法，检讨了早期的宣传政策等等。“实际上包括很多东西，在早期的时候，虽然我做了很多的推广等等，但是现在再回过头来看，有很多东西实际上是错的，甚至在某种程度上误导了整个行业正常的发展。”
陈之平的自我批判精神和精彩的演讲赢得了场内阵阵掌声。在他的带动下，会场迅速进入了热烈的气氛。大家开始对行业过去的一些传统做法进行了讨论。比如曾经盛极一时的“四化”模式，人们各抒已见，有批评其给行业带来的负面影响，也有肯定其做出的贡献。从“深圳制造”到“北京制造”，从过去到未来，人们或争辩或感慨，各种不同的声音在小小的会场上空回荡着。
面对此情此景，北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科由衷地感慨了一句——当一个行业在它走过辉煌的30年的时候，能够坐下来来审视走过的路，那说明这个行业是有希望的行业，是能够担当重任的行业！
各方代表齐聚，激情争辩碰撞
物业行业发展到今天，已经进入了“黑铁时代”（住宅与房地产杂志社副社长、总编张红喜语），过去盛行的一些常规做法、运作理念和发展模式等，被长久地置于公众不理解、不信任的“拷问”之中，中国内地物业管理的发展一时陷入局部混乱的局面。为寻求行业光明的未来，主办方除了采用主题演讲、现场对话、互动交流以及沙画表演、视频播放等灵活多样的研讨方式，还在参会人员的邀请上下了一番苦心——除了杂志社协办单位的代表外，还邀请了深圳、北京、广州以及武汉的政府部门、业委会代表以及企业来参加会议。沙龙上，各方代表各抒己见，展开了激烈的争辩。
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“在‘十二五’期间管理费涨价的可能性是没有的……所以物业公司必须要去研究低成本运行。”陈之平在演讲中言之凿凿。这是业内普遍关注的物业管理费涨价的问题，也是当天大家热议的话题之一。
对此，深圳市南天一花园业委会主任范国振说道：“我对物业费研究了比较长的时间，猪肉涨了，人工涨了，连我去理个发都涨价了。为什么物业费不能涨价？我的意见是该涨的就要涨，该跌的就要跌，赔就是赔。关键问题是在这个小区里，除了物业费的收入外，其他多种经营的钱归谁，如果你明明白白地涨价没问题。这是我的观点。”
深圳黄埔雅苑业委会主任何刚也当场表态，“可能有的物业公司在经营理念、运作上还是存在问题。如果各个环节都按照国家的有关法律法规来做，业主是欢迎的……即便真的亏了，也要亏得清清楚楚明明白白的，那么你涨也没有问题。”
对于陈之平关于“物业管理的产品是什么”的激烈说法，众人纷纷举手发表见解。
“在中国我问了很多的物业公司，说你们生产的产品是什么？都说是服务。全世界没有一个企业，没有一个行业可以把服务做成产品……所以很多做物业管理做了30年的，到今天连产品是什么东西都搞不清楚，还说是服务。”陈之平声音激昂。 本文来自中国物业管理领先媒体
范国振接过话筒说道：“我想请问一下陈总，一座很漂亮的楼房，里面的变压器是西门子的，电梯是三菱的……管理人员全部维护得很好。可这个小区里面，狗屎猫粪也有，地也不扫，绿化一塌糊涂。管理一流，服务不行。请问这种房子你买不买？我认为物业管理和物业服务两者不能对立起来，如果对立起来看，真理和谬论就只有一步之遥。这是我对这个问题的看法。”
陈之平当即反驳道：“范主任可能没有把管理和服务区分清楚，您认为有猫屎有狗屎是服务上的问题，但我认为这是管理上的问题……”
对此，张农科站在政府的立场上，也发表了自己的见解。他缓缓地说道：“关于管理和服务的关系问题，这是一个先有鸡后有蛋的问题，管理和服务显然不对立，管理当中有服务，服务当中有管理。我们的业界经常讨论这个问题，其实这是个悖论。你所说的物业企业的核心价值问题，我作为住房行政主管部门，我关注的是你对房屋的维修状况，我不关心绿化做得怎么样，那是业主关心的事，那是绿化行政部门管的事，这里边有一个界线问题。”
……
台上争鸣不断，台下的人听得全神关注。各方代表还就物业行业是否需要推行第三方、深圳“四化”模式的功与过等问题进行了辩论。“行业交流就很需要这样一种开放的方式”， 本文来自中国物业管理领先媒体
佳兆业集团控股有限公司物业管理部主任史湖燕说道，这次的活动搞得很好，专题讨论的都是行业现在思考的热点，很容易引起大家的共鸣，而且通过企业、协会、政府、业主等多个角度来看这个行业，让我们不至于“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。望着眼前热闹的场景，深圳特发特力物业管理有限公司总经理方志东连喊精彩，“演讲嘉宾的观点南辕北辙，
各方代表畅所欲言，各种观点激烈碰撞，很有启发。台下各个企业可以各取所需，自由发展。相信这些碰撞迸发出来的火花的影响力会随着时间的推移向四面扩散。”
实践先锋传经验，探索精神鼓人心
作为全国物业管理行业的发源地，深圳曾经了涌现了许许多多的实践先锋。在此次沙龙活动中，深圳各方依然保持着开放的心态，积极向外探索和学习。李加林在致辞中表示，深圳今后的30年要保持住领头羊的作用，就需要向北京市、天津市、成都市多学习，学习他们改革创新的思路。雷昭新在致辞中亦表示，不管将来深圳的物业管理道路该怎么去走，走绿色也好、现代也好、和谐也好，有一点是可以肯定的，就是需要我们大家一起去闯，一起去探索，一起去开创。
在沙龙上，张农科以“物业怎么了”为题，将《北京市物业管理办法》及36个配套文件制定的逻辑思维起点和思维路径娓娓道来。他主要向大家介绍了四个问题：第一，北京物业怎么了；第二，他们这几年做了一些什么事；第三，就是下一步还要干什么事；第四，就是他对北京物业行业发展深层次问题的思考。
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“听了北京张主任的发言，感觉深圳有些落后了，深圳要追赶呀。业主正在自觉不自觉地成熟起来了，政府部门更要主动引导。我们要正视现实存在的问题，引导好业主，走一条符合现有法律、法规框架下的维权之路。”何刚对张农科的发言意犹未尽。他很遗憾地说道：“这次活动办得很不错，就是讨论时间太少。如果前一晚就开始，多预留一些时间给大家讨论就好了。”
北京的一系列举措也让企业代表有所感触。方志东发自肺腑地说道：“作为企业，我发自内心地感谢北京的张主任。政府这么理解和关心这个行业的困难，为企业做这么多考虑，我觉得很感动。”他觉得，第三方监理机构的推出，是企业和业主缺乏诚信带来的结果，北京这样的举措是没办法的办法，未来如何保证第三方的公平和客观，将会是一个难题。但北京的做法，是化解管理费上涨难题的一个有益探索，非常难能可贵。港联物业（中国）有限公司总经理鲁军表示，北京的做法是在让这个行业回归本质，在当前行业迷茫之际，官员们的努力让他感觉到自己并不孤单。
面对着众人的啧啧称赞，本刊特约评论员孙利平一语中的，“北京新思路的核心，就是政府自己的回归，就是将原来初建时不得不推给行业的社区管理职能重归社会。这并不是来自他们对物管行业的改革思路，而是来自他们对社会结构改革的尝试。这个社会结构改革的思路对物管行业的波及，仅仅是一个重要改革的试点对一块踏脚石的冲击。” 本文来自中国物业管理领先媒体
除了北京政府的新实践，沙龙还介绍了两家企业的探索方向。深圳市彩生活服务集团有限公司总裁唐学斌以彩生活模式为例，作了“物业管理商业模式的更新再造”的主题演讲。长城物业播放了一个视频短片，介绍其公司在3G时代的发展之路。
因时间关系，众人无法对这一专题展开讨论。但彩生活模式和长城物业的尝试还是给众人带来了不少启迪。何刚表示，之平物业和彩生活的经营理念完全不一样，前者强调管理，后者强调服务，他个人认为彩生活更有希望。史湖燕也说道，“其实我最感兴趣的是这个议题。这个议题给我们分享了新的经营模式，可惜给嘉宾的时间不够，没有把彩生活的经营模式讲透。我觉得，彩生活也好，长城的3G也好，以后都会成为行业的趋势，很多企业对此都有兴趣。”但鲁军表示，彩生活的做法对于别的企业来说只是一个启发点和创新，不是每个企业都可以做得到的。这只是一种探索，可以启发企业思考——在做好本体服务的基础上，企业可以怎么样进行客户资源的开发利用。但它是不是一个最佳的做法，还有待时间的考证。
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