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福州物业管理企业生存状况调查

2012-12-24 10:30 福州晚报 物业管理 点击:

[摘要]: 本文由中国物业之窗网站采编 pmone.com.cn 核心提示一场突如其来的物业管理企业提价风波,将福州众多小区业主与物业企业之间关于物业费的矛盾摆到了台面上。一边是榕城不少业主质疑目前部分楼盘的物业费过高;另一边是部分物业管理企业诉苦说成本太高,每平

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本文由“中国物业之窗网站”采编 pmone.com.cn
  核心提示一场突如其来的物业管理企业提价风波,将福州众多小区业主与物业企业之间关于物业费的矛盾摆到了台面上。一边是榕城不少业主质疑目前部分楼盘的物业费过高;另一边是部分物业管理企业诉苦说成本太高,“每平方米3元的物业费在某些楼盘也仅能保本”。这几天,福州物业管理市场关于收费标准的争论引起了行业内外的强烈关注。
  
  那么,目前福州物业管理企业的提价举动究竟合理不合理?福州的物业管理企业生存状况究竟如何?业主与物业企业的矛盾又该如何解决?记者昨日对此进行了调查。
  
  现象:物业管理提价潮引矛盾集体爆发
  
  “我这130平方米的房子,交房后的物业费是每月每平方米3.8元,这样每个月物业费是494元。而我现在的家,每个月物业费是每平方米0.85元。两者相差巨大,原因何在?”昨日,鼓楼区一个楼盘的业主陈先生在业主论坛上发出了这样的疑问。
  
  新建楼盘的业主面对的问题,旧小区业主一样需要面对。“我们小区是2000年的楼盘,物业费当时是每月每平方米0.5元,今年起涨到0.8元,涨价幅度是60%。由于附近的楼盘物业费也将从每平方米1.7元涨到2.5元,所以大家最后还是接受了。听说以后物业费可能还要涨!”昨日,业主陈先生这样告诉记者。

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  记者昨日调查发现,今年开始,福州物业管理企业的确不约而同地兴起了提价潮。其中,新建小区由于没有历史包袱的制约,相对“走在前面”。目前,每平方米2.2元左右的物业管理费用已经算是“中游水平”。当然还有多个新建未交付楼盘的物业管理费达到每月每平方米3.8元,而每月每平方米2.8元~3.5元便是常态了。目前主流物管企业收费为每月每平方米1元到2元。而已经在管理中的楼盘,不少物业管理企业通过书面召开业主大会、在业主中发放调价征询意见表的形式提高物业收费标准,提价幅度为30%~60%。
  
  近期福州不少业主与物业管理公司的纠纷,都是因提价引发的。在福州多个旧小区,不满的业主与物业管理公司爆发了冲突,其结果要么是物业公司觉得亏不起干脆“弃盘”,要么是政府部门介入调查。如果调价成功,物管企业在声明“只是暂时不亏”的同时,面对不满的业主,也收不齐物业费。
  
  业主:怎么涨价都不能超过政府指导价
  
  “小区物业管理公司的负责人曾和我坐下来沟通,讲述他们为什么要提价。我对物业管理公司的领导说,我觉得物业管理确实做得好,作为业主我很满意;现在物价在涨,我们也理解。但是,现在福州对物业管理企业收费有指导价,所以涨价超过指导价就是不行。所以很抱歉了,我不同意提价。”昨日,南江滨一高档楼盘的业主林先生这样告诉记者。

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  记者在采访中发现,所有反对物业公司提价的业主,依据的都是《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》
  
  根据《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》规定,物业一级收费标准为:多层住宅收取每平方米0.66元~0.88元;小高层带电梯住宅(8层及以下)收取每平方米1.21元~1.43元;高层带电梯住宅(9层及以上,不含100米及以上超高层)收取每平方米1.32元~1.76元;超高层(100米及以上)带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。
  
  事实上很多业主都担心不良物业企业跟风涨价。“物业公司说现在成本提高所以要提价,我们理解。优质的物业服务当然可以提价。但问题是,目前福州一些水平差的物业公司,就是收取每平方米0.5元的物业费都做不到基本的服务。如果这些只收钱不做事的物业公司跟风提价,我们的权益怎么保障真是个问题。”不少业主都很焦虑。
  
  物管公司:若服务好收费3元也不一定赢利
  
  “这个‘标准’是前几年制定的,早已不能反映现实情况,需要修订。按这个标准,所有物业管理企业的生存都会面临很大挑战,除非降低服务水准才能生存。”昨日,福州市物业管理协会会长余家庆这样表示。“以万科金域榕郡为例,按我们的测算,要每月每平方米收取3.1元的物业费才不亏损!”福州万科物业的周元洪告诉记者,金域榕郡在2008年确定的物业管理费标准是每月每平方米2.86元,在当时是比较高的标准。结果,按这个标准,去年略亏3000元,今年至11月为止,物业公司巨亏近50万元。亏损的费用除以物业服务面积,每月每平方米的物业费至少还要提价0.37元才能弥补亏空。而且,即使现在涨价了,也不知道3年后是不是会亏。
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  这么高的物业费怎么还会不足?周元洪说,金域榕郡万科物业保安和保洁人员是大头,优质保安的工资、五险一金、福利、加班费等费用加起来,实际支出每人每年近6万元。为了保证服务,目前该楼盘物业人员有100人上下,人员成本就去掉了物业费收入的七成。
  
  而福州中联物业的财务报表则更详细地提供了样本:该公司服务面积10万平方米,按每平方米每月1.5元的标准计算,月物业费收入15万元,一年是180万元。为了服务这10万平方米的物业面积,需要4个~5个客服,监控管理2人~3人,绿化2人,每个门需要保安3人,加上其他人员,一共需要35人~40人才能维持正常的运转。目前,该公司平均工资标准是每人2500元(保安不止),加上社保医保,每个员工每年的支出是4万元,40人一年就是160万元。180万元减去160万元的人工费,只剩下20万元。再考虑5.46%的税收,还有电梯维护、设备维护、材料购买等成本,180万元的物业费不赔钱就不错了。“人工费用的高涨,直接导致物管企业生存出现危机,这是最根本的原因。”顺欣物业的高总对记者表示,这几年,企业人工开支年增25%以上。物业管理企业作为微利行业,很多都坚持不下去,“弃盘率”大大提升。去年福州有三十多家物管企业“弃盘”。

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  调查:福州物业管理水准总体仍然不高
  
  从1991年5月5日“福州华升投资开发有限公司国际大厦”(福州安捷物管有限公司前身,简称“国际大厦”)经福州市工商局批复成立,成为福州市第一家物业管理公司开始,福州市物业管理行业已经走过了21年的历程。21年来,这个行业经历了怎样的生存考验?目前还有哪些体制与机制方面的障碍?下一步要怎么面对未来?记者对此进行了调查。
  
  记者调查后获悉,“国际大厦”之后,直到1997年的6年时间里,福州物业企业只发展到22家,平均每年不到4家,企业资质基本只有3级。1998年后,福州物业企业进入快速发展期,截至2004年底,福州的物业企业发展到300余家,从业人员3.2万人,年经营收入超过5亿元。但是,量的增加未带来质的变化,许多深层问题急剧暴露出来。
  
  2005年之后的7年,是福州物业行业起伏波动的7年。由于立法、行政部门的支持,物业管理行业出现了积极的变化,目前,全行业有物业企业453家,其中一级资质的有7家,二级资质的有18家,三级资质的339家,其余为暂定三级。目前,福州物业企业管理项目1180个,从业人员4万多人,年经营收入7.2亿元。“但是,福州物业管理的水准,不论横向还是纵向,目前都是比较落后的。”业内人士表示,厦门物业企业比福州晚起步将近10年,但是一级企业数量比福州多一倍,管理规模、经营收入分别高出福州87%和82%。福州物业行业处境总体艰难。根据早先的调查,全国物管企业的平均利润率是5.13%,福建全省是4.5%,而福州是1.28%,现在连此水准都维持不了。目前,福州三级和暂定三级的物业企业,有项目小、收费低、单位成本高、服务质量差的特点。

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  福州市物业管理协会人士表示,福州物业企业收的物业费10多年来都收不满七成。从物业自身看,一是部分物业企业的管理和服务与业主的期望有差距,达不到合同标准,引起业主不满;二是物业企业部分项目收费透明度不高,业主有抵触情绪;三是有些物业从业者素质不高,协调能力不强,不能及时解决问题;四是物业企业没有广泛、及时地让业主了解物业管理的相应法律法规。而从业主角度看,也有不少问题:一是部分业主缺乏“有偿服务”意识,享受物业服务却不愿意为物业人力、物力投入支付成本;二是部分业主经济状况不好,无力承担物管费用,这在拆迁安置小区尤其突出;三是一些业主认为水电分摊过高,拒交此费用;四是业主要求物业企业“包打天下”。
  
  那么,这些困境要如何解决呢?
  
  对此,福州市老科协及相关行业的专家通过第三方联合调研,拿出了一份调查报告。该报告认为:第一,福州物管行业的振兴需要政策和法律的支持,建议本地借鉴厦门、泉州模式,适时召开全市规模的物业工作会议,重申各行政主管部门的责任并传递物业管理不同主体的诉求。第二,物业企业市场主体地位亟待补强。包括建立健全合理的物业收费标准形成机制,科学分析测算,及时反映社会变化;根据行业劳动密集型的特点,研究减轻物业企业税负的可能性,如比照旅游、交通运输业,将物业企业的收入扣除外包项目支出后作为计征营业税的依据。第三,专项维修资金的归集、管理和使用需要规范。第四,无物业管理的新村、住宅小区的改造和专业管理要摆上议事日程。

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