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合肥今年改造33个老旧小区 全部引入物业管理

2012-12-06 11:36 来源: 点击:

[摘要]: 合肥今年改造33个老旧小区 全部引入物业管理---谈起老旧小区的问题,你可能会有这样的印象:小区道路绿化、给排水管网、供电线路等基础设施损坏老化严重,给小区居民生活造成不便。 啥是老旧小区? 未列入旧城改造和棚户区(危旧房)、城中村改造的住宅小区。

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  谈起老旧小区的问题,你可能会有这样的印象:小区道路绿化、给排水管网、供电线路等基础设施损坏老化严重,给小区居民生活造成不便。记者昨日获悉,合肥市房地产管理局会同市发改委、市财政局联合召开2012年全市老旧小区综合治理工作调度会,近期就要开始“啃”这块“烫手山芋”了。

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  同时,出炉《合肥市老旧小区综合治理工作实施意见》征求意见稿,目前正在征求意见的该《实施意见》明确老旧小区怎么改造,改造后怎么管理等方方面面的问题,为老旧小区改造“保驾护航”。往后,合肥市老旧小区将摆脱多数没有物业管理的现状,全部引入物业管理

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  哪些改?33个老小区今年要改造

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  今年,合肥市计划对金光苑等33处老旧小区进行综合治理,建筑面积135.26万㎡,涉及19220户、47780个居民。

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  啥是老旧小区?合肥市给城区范围内的小区划了一条线:2000年9月1日以前全部建成交付使用;建筑面积得10000平方米以上;未列入旧城改造和棚户区(危旧房)、城中村改造的住宅小区;土地性质为国有;房屋标准成套。

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  至于这个日期之后建成交付使用的住宅小区,水电表未出户的列入单项整治范围。

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  怎么改? “整容”着重解决停车位问题

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  老旧小区都改造些啥?主要集中在完善基础设施、房屋修缮改造、提升环境质量这几块。这包括道路的修整、翻建,地下管网的疏通,水、电、气三表出户管网改造,整治、新建停车设施等。

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  修缮房屋好比“梳妆打扮”,在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下,将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜、坡屋面,另外,对风化严重的房屋外墙进行粉刷处理,对一些“坑洼”的地方“遮瑕”。

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  原来没有休闲设施的小区,有条件的会设计新建休闲设施,维修改造原有休闲场地,配置健身器材等文体设施。因为老旧小区规划的停车位比较少,停车一直是老旧小区难以解决的问题。通过这次改造,尽量满足小区内居民非机动车停放需求,力争每户可以停放2至3辆自行车或电瓶车、摩托车。机动车这块会划出机动车停放位置,有条件的小区可改建、补建机动车停车泊位。

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  怎么治?住户全程参与,有意见尽管提

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  老旧小区改造需要提前一年审批立项,在征求业主意见的基础上,完成设计方案,并在所在小区至少公示3个工作日。前期进行的问卷调查,需力争达到整治区域内用户全覆盖,三分之二的住户有整治要求的方可列入整治计划。

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  从一份《老旧小区综合治理居民需求调查表》上,记者看到,对是否同意综合治理到后期的物业管理,都有非常详细的询问。另外,房屋主体、公共设施、水电气表出户、消防、小区安全等内容也都包含在内。

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  最后,对居民意见进行汇总,哪些居民对房屋主体改造有需求,多少居民对物业管理模式有选择等,全部都要汇总上报。整治过程中,居民也会参与到其中。通过招募社区志愿者,充分发挥其监督作用,让社区志愿者和小区居民全过程参与小区整治项目现场的监督管理。

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  竣工验收的时候,必须要邀请不少于2名小区居民代表参加,参加人员还要签字确认。

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  咋收费?水电气入户费业主承担

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  改造老旧小区需要一大笔费用,钱谁来出呢?别急,主要由财政或者主管部门来出。对有主管部门的老旧小区,综合治理投入资金比例按照市财政和主管部门1:1投入;对没有主管部门的老旧小区,投入资金比例就按照市财政、区财政8:2投入了。

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  不过,水、电、气三表出户费用中户表前主管网改造费用就由供水、供电、燃气部门自行承担,水、电、气三表入户费用中户表后费用就要业主自己掏了。老旧小区整治工程之后的保修问题也有明确规定,整治工程设保修期一年(屋面防水二年)。各区整治施工单位按工程费5%预留维修保证金。保修期满,不发生维修者,返还维修保证金。

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  怎么管?改造后小区管理居民说了算

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  小区将配建物业管理用房

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  老旧小区物业问题一直是个麻烦事,很多小区甚至没有物管用房。对有条件的小区,50%以上业主同意的,经规划部门审批,采取新建、改建、扩建等方式按照小区住宅总建筑面积千分之二的标准配置物业管理用房。小区没这个条件,那可以临时采取租赁、借用等过渡性办法。

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  没有警务室的也要设立警务室,规模较大的小区出入口添置电子防护系统,没有防盗门的添置防盗门,消防措施不到位的整到位……这些也都是为了保障老旧小区的安全问题。

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  这些都完善了,就按照属地管理的要求,辖区政府(管委会)负责实施老旧小区后期物业管理。对不能实行专业化物业管理或实行专业化物业管理收缴率偏低的住宅小区,各区(开发区)应建立相应的管理资金,采取购买公益岗位形式给予一定的补贴,确保落实长效管理机制。

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  后期物业咋管,居民说了算

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  老旧小区改造结束了,一个月内街道和乡镇人民政府就要确定小区物业管理的模式。咋管理?还是居民说了算。要么是聘请专门的物业公司和新建商品房一样管理,要么社区介入搞社区化准物业管理了。

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  征求居民意见的时候以户为单位,采取书面形式告知。小区内半数以上户数居民选择采取专业化物业管理的,那就要着手成立业主大会,通过业主大会选聘物业服务企业了。

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  如果半数以上的户数居民不赞同搞专业化物业管理,那就要统一采用社区化准物业管理模式,由镇政府、街道委托社区工作站在2个月内组织建立日常物业管理机制。部分老旧小区(或)零星住宅因特殊原因未展开整治、硬件配置改善未全部完成的,当地镇政府、街道确认同意后就要予以接收并确定小区物业管理模式。

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  “社区化准物管”收服务成本费

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  实行社区化准物业管理的小区不成立业主大会和业主委员会。那这种管理怎么开展呢?社区化准物业管理由社区工作站组织开展,可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理,或统一委托一家物业服务企业负责管理,或组织居民自治管理,为小区居民提供基本服务。

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  这种服务并非免费。社区工作站可以按照合肥市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的,经所在社区公示无异议后予以减免。水电气等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的,要严格按核定的收费标准,并应支付管理单位专项委托费用。

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  对小区内公共路面停车,物业管理用房等经营性收入就要由社区工作站统一收取和使用,作为小区物业管理资金,弥补小区管理经费不足。

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